Le changement d’usage concerne l’acte de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage. En principe, celui-ci nécessite une autorisation préalable. Le 19 novembre 2014, le Conseil de Paris a adopté un nouveau règlement municipal fixant les règles du changement d’usage des locaux d’habitation. Celui-ci s’applique aux demandes déposées à compter du 1er janvier 2015.

Pour les dossiers avant le 1er janvier 2015, les règles en vigueur au moment de la demande continuent de s’appliquer.

Le changement d’usage à Paris est en principe soumis à l’obligation de fournir une compensation consistant dans l’affectation à usage de logement de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation. Les règles sur les logements offerts en compensation ne sont pas toutes les mêmes en fonction des « secteurs »:

• dans tous les secteurs, ces logements doivent être de qualité équivalente à ceux transformés et répondre aux normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002 ;

• en secteur normal, les logements offerts en compensation doivent également être de surfaces équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage (règle dite du 1 pour 1) et situés dans le même arrondissement ;

• en secteur de compensation renforcée (totalité des 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e et 16e arrondissements ainsi que certaines parties d’autres arrondissements), le principe est que les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

Des exceptions subsistent néanmoins.

Pour les locations meublées de courte durée, le changement d’usage est constitué par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Le nouveau règlement municipal les encadre strictement puisqu’il y a une obligation d’autorisation de l’activité (et ouverture du droit à compensation selon les modalités de secteur), qui n’est cependant pas nécessaire lorsque le local à usage d’habitation loué est la résidence principale du loueur.

Par ailleurs, il existe plusieurs autorisations du changement d’usage sans compensation (profession libérale réglementée type avocat, artisan).

Enfin, le nouveau règlement municipal de Paris conserve des cas de dispense d’autorisation.

• Sur le secteur dit « normal » (10,11,12,13,14,15,17,18,19,20ème arrondissements) :

A est propriétaire d’un local commercial de 100 m² dans le 15ème arrondissement à B est propriétaire d’un appartement de 100 m² dans le même arrondissement à A aimerait que son local devienne à usage d’habitation et B aimerait que son appartement devienne un local commercial.

A vend sa « commercialité » à B qui accepte de ce fait : le local de A devient un appartement.

L’appartement de B devient un local commercial.

• Sur le secteur dit « renforcé » (1,2,3,4,5,6,7,8,9ème arrondissements) :

B est propriétaire d’un appartement de 100 m² dans le 6ème arrondissement à Paris et souhaiterait que son appartement devienne un local commercial.

La loi exige sur le secteur renforcé que la surface à compenser soit doublée.

B devra donc acheter 200 m² de commercialité dans le 6ème arrondissements à un ou plusieurs propriétaires pour transformer son appartement de 100 m² en un local commercial.

Cas spécifique

La commercialité dite « sociale » permet de compenser dans n’importe quel autre arrondissement.

Toutefois, bien que commercialité « sociale » permette à un propriétaire de compenser l’intégralité de sa surface sur le secteur « normal » elle ne pourra compenser que 50% de la surface d’un propriétaire sur le secteur renforcé.

Les 50% restants devant être compensés (de manière double) dans le même arrondissement du secteur renforcé.