Rappel de la réglementation et des modalités d’obtention d’une autorisation de changement d’usage avec compensation.

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans certaines communes et départements, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation à autorisation préalable dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne.

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée à Paris, depuis le 1er avril 2009, par le Maire de Paris, après avis du Maire d’arrondissement.

Conformément aux dispositions de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le Conseil de Paris, dans sa séance des 15, 16 et 17 décembre 2008, a adopté un Règlement Municipal, publié le 10 mars 2009 au B. M. O, portant application à Paris des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Ce Règlement Municipal a été modifié par le Conseil de Paris dans sa séance des 7 et 8 février 2011, publié le 18 février 2011 au B. M. O. et est entré en vigueur le 1er mars 2011.
Dans sa séance des 17, 18 et 19 novembre 2014 le Conseil de Paris a adopté une seconde modification de ce Règlement Municipal. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2015 (ci-après le «REGLEMENT MUNICIPAL»).

Aux termes de ce REGLEMENT MUNICIPAL, les demandes d’autorisations de changement d’usage avec compensation sont instruites en application des articles 2 et 3, et des dispositions de l’article 1er.

L’article 2 stipule :

I - « La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.

Les locaux proposés en compensation doivent cumulativement :
• A. Correspondre à des unités de logement, et être de qualité et de surfaces équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage, les dossiers étant examinés en fonction de la qualité d’habitabilité des locaux. Les locaux apportés en compensation doivent répondre aux normes définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
• B. Etre situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage.

Les surfaces sont calculées conformément à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

II - Dans le secteur de compensation renforcée défini en annexe n°1, par dérogation au a) du I, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage, sauf si ces locaux sont transformés en logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans.

Par dérogation au b) du I, la compensation en logements locatifs sociaux de locaux transformés dans le secteur de compensation renforcée peut être située dans l’ensemble de ce secteur. Toutefois, si les locaux transformés sont situés dans les 1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème arrondissements, où le déficit de logements par rapport à l’activité est particulièrement marqué, 50% au plus de la surface transformée pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de transformation. Ces arrondissements sont caractérisés par un rapport entre le nombre d’emplois salariés et le nombre d’actifs résidents, tel que mesuré pat l’INSEE, supérieur à la moyenne parisienne.

Lorsque la totalité de la compensation peut être proposée en dehors de l’arrondissement de transformation, le nombre de logements offerts en compensation doit être au minimum identique au nombre de logements supprimés.

Si des locaux sont transformés et compensés par un propriétaire identique au sein d’une même unité foncière, dans le cadre d’une rationalisation des surfaces d’habitation de cette unité, la surface minimale exigée, au titre de la compensation, correspond à la surface des locaux transformés».

L’article 3 stipule :

« L’autorisation de changement d’usage pour la transformation d’un local ou de locaux destinés à l’habitation en locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est subordonnée à une compensation dans le même arrondissement que celui de la transformation :
- pour les locaux situés en dehors du secteur de compensation renforcée, la surface de compensation est équivalente à la surface transformée en application du I de l’article 2 ;
- pour les locaux situés dans le secteur de compensation renforcée, la surface de compensation doit être double de la surface transformée, sauf s’il s’agit de logements locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans. »

L’article 1er du REGLEMENT précise :

« Les demandes de changement d’usage sont instruites en application des articles 2 et suivants du présent règlement et accordées en prenant en compte les objectifs de mixité sociale, l’équilibre entre habitat et emploi dans les différents quartiers parisiens et de la nécessité de ne pas aggraver l’insuffisance de logements, précisés par le Programme Local de l’Habitat et le Plan Local d’Urbanisme de Paris en vigueur.»

Cette demande d’autorisation préalable fait actuellement, dans un premier temps, après enquête par la Mairie de Paris, l’objet de sa part, si elle considère que la compensation est recevable et suffisante, soit d’un accord de principe soit directement d’une autorisation provisoire.

Cette autorisation ne devient définitive qu’après constatation par la Mairie de Paris de la réalisation effective de la compensation, du fait, (i) de l’achèvement des travaux de conversion en habitation des locaux offerts en compensation, et éventuellement, si elle le juge nécessaire, de leur occupation effective en habitation, et (ii) de la vérification de la surface habitable effectivement réalisée à l’issue des travaux.

A cet effet, la Mairie de Paris demande actuellement : une copie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) faite dans le cadre du permis de construire ou de la déclaration préalable, expresse ou tacite, portant sur les travaux de changement de destination des locaux concernés en habitation dont elle exige également une copie, accompagnée, (i) des plans de l’état effectivement réalisé à l’issue des travaux avec mention des surfaces habitables certifiées par un géomètre et (ii) d’un état récapitulatif des surfaces habitables effectivement réalisées à l’issue des travaux certifiée par un géomètre.